HoREA nhấn mạnh mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ).
BẢNG GIÁ ĐẤT HIỆN HÀNH CÓ HIỆU LỰC ĐẾN 31/12/2025
Theo HoREA, dự thảo Bảng giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM lấy ý kiến mới đây (dự kiến có hiệu lực từ ngày 01/8/2024) đưa mức giá đất trên địa bàn thành phố tăng phổ biến từ 10-20 lần so với giá đất tại Bảng giá đất hiện hành, quy định tại Quyết định số 02 (ngày 16/01/2020) của UBND TP.HCM (Quyết định 02). Đặc biệt, một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức tăng giá 50 lần.
Cụ thể, mức giá đất tại quận 1 tăng 05 lần; quận 3 tăng 04-09 lần; quận 4 tăng 11 lần; quận 5 và quận 7 tăng 06 lần; quận 6 tăng 05-11 lần; quận 8 tăng 04-18 lần; quận 10 tăng 05-06 lần; quận 11 tăng 04-09 lần; quận 12 tăng 03-33 lần; quận Bình Thạnh tăng 05-13 lần; quận Gò Vấp tăng 07-11 lần; quận Phú Nhuận tăng 07-08 lần; quận Tân Bình tăng 07-12 lần; quận Tân Phú tăng 07-17 lần; quận Bình Tân tăng 09-17 lần; TP. Thủ Đức tăng 06-35 lần; huyện Hóc Môn tăng 05-51 lần; huyện Củ Chi tăng 09-31 lần; huyện Bình Chánh tăng 02-36 lần; huyện Nhà Bè tăng 07-23 lần; huyện Cần Giờ tăng 08-23 lần.
Theo HoREA, thành phố chưa thật cần thiết ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ ngày 01/08/2024 đến ngày 31/12/2024, theo như đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM.
Bởi lẽ, để thực hiện Bảng giá đất hiện hành theo Quyết định 02, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 56 (ngày 21/12/2023) quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2024, giá đất đã được điều chỉnh tăng lên khoảng 1,4 -1,5 lần.
Ví dụ giá đất 03 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi quận 1 là 567 triệu đồng/m2 so với giá 405 triệu đồng/m2 trước khi điều chỉnh.
Bên cạnh đó, UBND TP.HCM đã ban hành Quyết định số 13 (ngày 08/03/2023) và Quyết định 11 (ngày 11/3/2024) quy định về hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi trên địa bàn TP.HCM năm 2023, năm 2024.
Về quan ngại Bảng giá đất ban hành không quy định hệ số điều chỉnh giá đất như quan điểm của Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM, Hiệp hội nhận thấy Luật Đất đai 2013 (khoản 1 Điều 114) cho phép điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp (“trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”). Và Luật Đất đai 2024 cũng cho phép áp dụng quy định tại Luật Đất đai 2013 đến hết 31/12/2025.
“Thực tế, TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, việc tiếp tục áp dụng Quyết định số 02 và Quyết định 56 đến hết ngày 31/12/2025 cũng phù hợp với quy định tại Luật Đất đai 2024 (khoản 1 Điều 257)”. HoREA nhận xét.
TÁC ĐỘNG 2 CHIỀU CỦA DỰ THẢO BẢNG GIÁ ĐẤT
Về mặt tích cực, theo HoREA, dự thảo Bảng giá đất có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn, với số tiền được bồi thường sẽ cao hơn trước đây.
Ví dụ, trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng Dự án đường Vành đai 3 cho một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn thì giá đất bồi thường cao nhất là 38 lần so với Bảng giá đất hiện hành, thì nay có vị trí đất tại huyện Hóc Môn có mức giá đất tăng 50 lần theo Bảng giá đất mới.
Chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn theo nguyên tắc Nhà nước “điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Bởi lẽ, hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá” (hợp đồng khai thuế thấp hơn hợp đồng giao dịch thực) hoặc người sử dụng đất thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất chỉ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước có giá trị thấp hơn, do giá đất của Bảng giá đất trước đây thường chỉ bằng trên dưới 30% giá thị trường…
Điều này có liên quan đến kết quả nghiên cứu của một số tổ chức quốc tế đã nhận định về người giàu ở Việt Nam có từ 01 triệu USD thì có đến 90% và người có từ 30 triệu USD trở lên thì có đến 99% có liên quan đến đầu tư kinh doanh đất đai, bất động sản. Đây là điều đáng suy ngẫm.
HoREA cho rằng mặc dù giá đất của dự thảo Bảng giá đất không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại. Bởi lẽ, các dự án này không áp dụng Bảng giá đất, mà chủ yếu là áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024, nên không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án, nhưng nó sẽ có tác động đến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng do người sử dụng đất sẽ có xu thế đòi bồi thường cao hơn trước đây.
Về tác động không mong muốn của dự thảo Bảng giá đất, theo HoREA, các mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất phổ biến tăng từ 10-20 lần so với Bảng giá đất hiện hành, nhưng nhìn chung vẫn thấp hơn giá thị trường.
Ví dụ, theo bảng giá đất mới, 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có giá đất là 810 triệu đồng/m2, nhưng tại khu vực này hầu như không có giao dịch mua bán chuyển nhượng. Bất động sản tại đây thuộc loại tích sản, chủ yếu dùng để cho thuê và cất giữ tài sản, nên khoảng 15 năm trước đây chỉ có 01 giao dịch mua bán 01 căn nhà phố với giá rất cao, khoảng 02 tỷ đồng/m2.
HoREA nhấn mạnh mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ), do phải nộp tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất mới cao hơn trước đây. Mặc dù Luật Đất đai 2024 (khoản 3 Điều 135) có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, nhưng trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền, như: không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ tiền sử dụng đất.
Ngoài ra, mức giá đất của dự thảo Bảng giá đất sẽ có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế. Trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp và tại các dự án đầu tư kinh doanh thương mại dịch vụ, du lịch. Điều này dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa nói chung và cũng tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.
Theo đó, HoREA đề nghị tại thời điểm hiện nay TP.HCM chưa cần thiết ban hành dự thảo Bảng giá đất mà nên tập trung xây dựng, hoàn thiện dự thảo Bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng kể từ ngày 01/01/2026 (theo quy định của Luật Đất đai 2024 tại khoản 3 Điều 159).
HoREA cũng đề nghị trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, Thành phố tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động.
Đó là, đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.
Thứ nữa là đánh giá tác động của dự thảo Bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong và ngoài nước có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp. Trong đó, có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
